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전세사기 그리고 전세사기피해자 우선매수권의 탄생
아마도 지난해 부동산시장의 최대 화두 중 하나가 전세사기였음을 부인할 사람은 없을 것이다.
전세사기는 전세보증금과 대출금으로 빌라 또는 오피스텔을 신축하거나 매입해 수백 채 또는 수천 채 이상을 보유하면서 주변 시세보다 저렴하다는 것을 미끼로 전세계약체결을 유도하고 이후 주택가격 하락으로 깡통주택이 양산되면서 경매가 진행돼 수많은 임차인들에게 피해를 입히는 범죄 유형이다.
이는 속칭 ‘빌라왕’ 사건이라고 불리며, 지난 2022년 12월에 인천 미추홀구를 중심으로 하는 전세사기 사건이 집중 보도되면서 세간에 드러나기 시작했고, 지난해 3월 2일 이후 전세사기피해자 사망(자살 또는 뇌출혈) 사건이 속출하면서 전국적인 이슈로 확대됐다.
전세사기는 경찰수사 결과 빌라왕(지역마다 빌라왕자, 빌라의신 등 다양한 빌라왕들이 존재함)이라고 불리는 사람의 단독 범행이 아니라 건축업자, 깡통전문 부동산업자, 부동산중개사, 컨설팅회사 등이 공모한 조직적인 사기범죄임이 드러났다.
구체적으로 조사를 하면 할수록 피해 규모가 엄청나고 전세사기가 인천지역에만 국한된 것이 아니라 서울을 비롯한 수도권지역에 광범위하게 만연된 것으로 나타남에 따라 정부는 지난해 6월 1일 경·공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기피해자의 주거안정을 도모하기 위해 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭 전세사기특별법 또는 전세사기피해자법)을 제정 및 시행하기에 이르렀다.
전세사기특별법에는 전세사기피해자가 법원(공매의 경우는 관할세무서장, 지방자치단체의 장)에 압류된 주택의 경매 또는 공매의 유예나 정지를 신청할 수 있고, 전세사기피해자에게 우선매수권을 인정하고, 국세 및 지방세의 우선징수에 대한 특례를 인정하며, 임차인의 긴박한 주거안정을 위하여 필요한 임차보증금 융자 등 전세사기피해자를 지원하기 위한 여러 가지 사항을 규정하고 있다.
전세사기피해자 지원 내용 중 특히 주목할 부분은 바로 전세사기피해자 우선매수권인데 이는 경·공매절차에서 전세사기피해자가 매각기일까지 전세사기피해주택을 우선매수하겠다고 신고하는 경우 매각기일에 최고가매수인이 있는 경우 그 최고가, 최고가 매수가 없는 경우에는 최저매각가(경매) 또는 매각예정가격(공매)에 우선매수권을 행사한 전세사기피해자(임차인)에게 매각을 허가하겠다는 제도이다. 우선매수권 행사 시 집행법원이 정하는 매수신청보증금을 제공하는 것은 물론이다.
기존에는 경·공매절차에서 우선매수권이 인정되는 경우로 공유자의 우선매수, 부도임대주택 임차인의 우선매수, 채권자의 매수신청(일반적인 우선매수권과는 약간 성격이 다름) 등이 있었으나 전세사기피해자의 우선매수가 인정됨으로써 우선매수권 유형이 하나 더 늘어난 셈이다.
그러나 문제는 전세사기를 당한 임차인이 우선매수권을 행사해서 임차주택을 매수할 자력이 과연 얼마나 있겠는가 하는 점이다. 물론 전세사기피해자의 요건 중 하나로 임차보증금이 3억원 이하(상한액은 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정 가능)여야 함을 규정해놓고는 있으나 이 금액 역시 전세사기피해자 입장에서는 상당히 부담스러운 금액이다.
따라서 전세사기특별법에는 우선매수권을 행사할 수 없는 전세사기피해자를 위해 우선매수권을 양도할 수 있는 규정을 두고 있다. 즉 전세사기피해자가 공공주택사업자(한국토지주택공사, 지방주택공사)와 사전협의를 통해 전세사기피해주택에 대한 매입을 요청하면 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주하고, 우선매수권을 양수한 공공주택사업자는 매수신청보증금의 제공없이 우선매수권 행사가 가능하다.
우선매수권을 행사하여 취득한 전세사기피해주택은 공공임대주택으로 공급하되 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선하여 공급하도록 하고 있다. 전세사기를 당한 임차인이 해당 임차주택을 매수할 자력이 없는 경우가 많음을 고려하면 바람직한 규정이라 할 것이다.
다만 전세사기피해주택을 해당 전세사기피해자가 매입할 수 있도록 융자를 적극적으로 지원하는 규정이 없다는 것과 전세사기주택으로 인정되는 임차보증금 한도가 3억원 이하(물론 2억원 이내에서 상향할 수 있는 규정을 두었지만)로 비교적 소액보증금만 적용될 수 있게 한 점은 다소 아쉬운 대목이다.
부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323
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