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전세권 보증보험과 임차인의 대항력

등록자 : toto**

등록일 : 2024.10.22 16:10

공매 물건입니다

<임차인 현황>
- 전입 22.10.4(확정X,배분요구X)
- 한국자산관리 공사 통해 전세권은 주택도시보증공사 전세보증보험이라고 확인했습니다

<등기 현황>
- 17.12.28 전세권(한전)
- 19.12.24 전세권(한전) : 전세권 변경
- 20.6.1 전세권(한전) : 전세권 변경
- 22.7.18 전세권(주택도시보증공사) : 계약 양도
- 24.2.24 압류 : 법정기일 23.5.18

<채권 신고 현황>
- 전세권(주택도시보증공사) : 전액 배분 요구 함

***질문1***
위 물건에서 말소기준권리를 전세권으로 보고
임차인은 대항력이 없다고 보면 될까요?

***질문2***
아니면 이 때 전세권의 지위와 임차인의 지위를 함께 가지고 있는 것으로 보아
24.2.24 압류를 기준으로 임차인의 대항력 여부를 판단해야 할까요?

ans** 2024.10.22 18:12

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문 내용 그 어디에서도 전입자와 전세권자와의 관계를 판단할 근거는 찾아볼 수 없는 만큼 제대로 된 답변은 불가능 합니다.
아무런 관계가 없는 경우라면, 당연히 선순위전세권이 말소기준권리가 되는 만큼 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당합니다.

이와 별개로...
전세권이 주택도시보증공사로 양도된 만큼 현황 상의 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명하며, 이 경우 명도저항과 그로인한 추가비용 발생 가능성, 명도지연에 따른 각종 기회비용의 손실로 이어지는 문제인 만큼 반드시 이를 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

reala** 2024.10.22 19:29

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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진행자 김명석입니다.

전세권은 경매에서 경매를 신청하거나 배당 신청을 하면, 선순위라도 소멸합니다. 문제는 전세권자가 전입신고를 하고 대항력을 갖추게 되면 주택임대차보호법상의 임차인의 지위도 동시에 가지므로 전세권은 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 지위를 내세워 미배당분 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 이 경우, 주임법상의 임차인은 법인은 해당되지 않습니다. 그러나 여기에 예외가 있습니다. 법인이라도 중소기업법상의 법인이고, 그 법인의 직원이 전입신고를 하면 주임법의 대항력과 우선변제권을 인정받는 예외가 있습니다.

해당 사건에서 전세권자가 배당을 신청했다면 경매로 소멸됩니다. 다만 22년10월에 전입한 개인이 법인의 직원이라면 주임법상의 대항력을 갖췄을 수도 있으나, 한전은 중소기업법상의 법인에 해당되지 않으므로 무시해도 됩니다.

결론적으로 전세권자의 전세금을 물어주는 일은 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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