대항력, 명도 확인서, 배당 기일보다 며칠만 더 살 때의 계약

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[질문] 대항력, 명도 확인서, 배당 기일보다 며칠만 더 살 때의 계약

질문자 : g12g12**
2025.04.02 21:36
조회수 16

안녕하세요? 아래 same님과 같은 집에 살고 있는 세입자입니다.
해당 글에 꼬리를 물고 질문이 생겨서 저희의 상황과 문의 내용을 아래 정리했습니다.

사건 번호: 2024타경56756

현재 상황:
1)
-저는 해당 사건 경매지의 세입자입니다.
-이곳에 처음 들어왔을 때 허그를 통해 전액 보증 보험에 가입했습니다.
-그러나 재계약을 했을 때 5% 증액이 되었고,
증액된 금액 800만원만 보증 보험에 가입되지 않은 상황이었습니다.

2)
-따라서 첫 계약 때 전액 보증금은 허그를 통해 이행 청구하여 받았고,
증액된 금액 800만원을 받기 위해 경매가 끝나길 기다리는 상황입니다.

3)
-그러던 얼마 전, 낙찰자가 집을 방문했습니다.
낙찰자는 아직 매각대금을 치르기 전 상황이고 대금은 4월 28일에 치르겠다고 했습니다.
-또한 낙찰자는 대금 납부일부터 저희가 원하는 퇴거 날짜인 5월 31일까지
보증금을 걸고, 월세를 내라고 합니다.

4)
-지난 질문에서 제가 대항력을 갖춘 세입자라면,
배당기일부터 월세를 납부하면 된다는 답변을 달아 주셨는데요.

아래부터 질문입니다. >>>>

1) 제가 대항력을 갖춘 세입자가 맞는 건가요?
-증액분에 해당하는 재계약(2021. 06. 02)서에 대한 확정 일자(2021. 06. 03)를 받을 당시
확정일 이전에 근저당 등의 권리 설정은 전혀 없었습니다.
다만, 2023. 04. 07 경기광주세무서장으로부터 압류 등기가 생겼습니다.
-법원에 권리 신고는 제출한 상황입니다.
-매각기일 및 매각결정기일통지서에서는 채권자가 ‘주택도시보증공사’로만 기재되어 있습니다.

2) ‘대항력=배당금으로 증액금 800만원을 받을 수 있는 권리’라고 생각해도 되나요?

3) 명도 확인서는 퇴거 전에도 받을 수 있는 건가요?
-배당기일에 배당금을 받으려면 ‘명도 확인서’가 필요하다고 합니다.
-명도 확인서는 낙찰자가 세입자의 퇴거를 확인하고 작성하는 문서라고 알고 있습니다.
-현재 배당 기일 이후에 퇴거하기 위해 낙찰자와 논의 중인데 이 문서의 선후 관계가 잘 이해되지 않습니다.

4) 배당 기일보다 고작 며칠만 더 살고 싶은 경우, 낙찰자와 어떤 방식으로 계약을 해야 하는지 조언 부탁드립니다.
-5월 31일에 새로운 집으로 이사하기 위해 계약서를 작성한 상황입니다.
-월 단위로 사는 게 아닌데 월세 계약서를 써야 할까요.

물을 곳이 마땅하지 않아 긴 질문 드립니다.
너그러운 마음으로 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2025.04.02 22:10
답변 8회 (8점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 대항력은 말소기준권리인 2023.04.07 경기광주세무서장의 압류 이전의 임차보증금 범위 내에서만 적용됩니다.
즉, 최조임차보증금 1.65억, 증액분을 포함한 1.73억 모두 말소기준권리 이전의 대항력을 갖춘 임차보증금이 됩니다.

2. 대항력=배당금??? 이라는 등식이 항상 성립하진 않습니다.^^;;
솔직히 무슨 의미인지도 이해하기 어렵고 말이지요.^^;;

3. 명도 이행 전 명도확인서 및 인감증명원을 받을 순 있으나, 이는 낙찰자의 선택에 따른 문제입니다.
대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도 일부배당이 가능한 경우를 제외하고는, 법률 상 절차는 낙찰자에게 명도를 이행하고 - 낙찰자로부터 명도확인서 및 인감증명원을 제공받은 후 - 배당기일에 이를 제출해야 배당금 수령이 가능합니다.
물론, 협의에 따라 그 순서가 달라질 순 있습니다만, 법률 상의 정석적인 절차는 위와 같으니 참고하시어 협의하시는 것이 바람직 하겠지요.

4. 이사에 필요한 기간을 거주하기 위해 임대차계약을 해야 할 이유는 없습니다.
상호간 명도이행시 까지의 월차임의 지급 에 대한 구체적인 내용을 포함한 협의이행각서 작성만으로도 충분합니다.
단, 명도를 이행하지 않은 상태에서 임차보증금 수령을 위한 명도확인서 및 인감증명원이 오고가는 만큼 당연히 낙찰자의 입장을 고려한 조항들도 추가해야 하는 것이 맞겠지요.

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답변자 : reala**
2025.04.03 19:55
답변 6회 (6점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 은평구 신사동 빌라, 증액분에 대해서도 대항력이 있습니다. 압류보다 증액분 확정일자가 빠르기 때문입니다.
2. 대항력=배당금으로 단순 치환할 수는 없습니다. 다만 증액분 확정일자가 빨라, 800만원의 대항력이 인정되고, 배당순서도 다른 권리보다 빠릅니다. 만약 광주세무서의 압류 조세채권의 법정기일이 임차인 증액분의 확정일자보다 빠르다면 조세채권이 먼저 배당받을 수는 있지만 미배당분 보증금에 대해서는 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.
3. 낙찰자 입장에서는 명도를 받지도 못했는데, 명도확인서를 써주기를 꺼려합니다. 이사갈 집의 계약서 등을 보여주고 명도를 해줄 수 있음을 증명하면 낙찰자가 배당기일 전에 명도확인서를 써 줄수도 있습니다.
4. 정식 임대차계약서보다는 명도각서를 교환하면서 명도각서에 부당이득금을 지급하는 조건으로 작성하는 게 합리적입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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