최우선 변제의 기준이 되는 담보권에 관하여 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 최우선 변제의 기준이 되는 담보권에 관하여

질문자 : ychy1**
2024.12.21 20:19
조회수 11

선생님. 안녕하세요.



다가구 주택에 임차인이 19명 있습니다.



1. 등기부상 최초로 설정된 근저당을 기준으로 임차인의 최우선 변제금을 계산 하면 되는 것으로 알고 있습니다만



2. 대항력을 갖고 확정일자를 갖춘 임차인에게 담보물권과 유사한 권리가 인정된다고 들었던 기억이 있어서,

등기부상 최초 설정된 근저당보다 앞 선 날짜로 대항력과 확정일자를 먼저 갖춘 임차인이 한 분 ( A) 있습니다.

그렇다면 A의 확정일자를 기준으로 임차인의 최우선 변제금을 계산 해야 하는 것 인가요?





감사합니다.

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답변자 : ans**
2024.12.21 23:22
답변 48회 (57점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하시는 바와 같은 주장은 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 한 다양한 견해 중 하나입니다만...
그 과정을 모두 설명하기엔 다소 무리가 있어 결론부터 답변드리자면, 확정일자를 소액임차인의 최우선변제의 기준으로 확대시키는것에는 여러가지 문제가 발생할 수 밖에 없습니다.
이로인해 배당실무에 있어서는 담보물권이 존재한다면 이를 소액임차인의 최우선변제의 기준으로 하고, 담보물권이 존재하지 않는다면 배당기일을 기준으로 소액임차인의 최우선변제 기준으로 하여 배당을 하고 있습니다.

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