상가 전세권에 대해 궁금합니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

안녕하세요 공부를 시작한지
얼마안된 초보자입니다.
상가 전세권의 인수 소멸 여부에 대해서 궁금합니다.

상가가 건물주의 보증금 미반환으로 인해
1억5천의 강제경매가 되었습니다.
상가의 호실은5개는 모두 다섯개 이고
제가 궁금한곳은 그중에 하나입니다.

a. 건물주의 보증금 미반환으로 예전의 퇴거한 임차인이 5개의 호실(1,2,3,4,5번)에 1억 5천의 강제 경매신청
b. 선수위권자 은행이 배당요구날짜안에(1,3,4,5번) 임의경매를 신청(중복경매)
c. 2번은 임의경매신청안함(강제경매로 진행)
2번 물건의 전세권은 4억이며 은행이 세입자입니다.

2번물건의 임차인(전세권자)은 은행이며 은행용도로 사용중

배당요구를 했고 등기부에 날짜가 제일빠른 선순위전세권자입니다.
그런데 지점이라 사업자등록을 따로하지 않았다고 현황조사서에 표기 되어있습니다.

1.이경우에 낙찰자가 전세권자에게 배당후 미배당금을 모두 인수해야하는건가요?

2.아니면 사업자등록을 하지 않았으니 대항요건이 없으므로 소멸인가요???

3.또 강제경매일땐 전세권이 말소기준이 아닌것 같은데 배당요구를 하지않고 전세권이 낙찰자에게 인수가 되도록 해야 전세권자 입장에서 보증금을 손해를 보지 않을것 같은데 왜 배당요구를 했을까요? 배당요구를 해도 미배당금액을 받을 수 있는걸까요?

4. 만약에 대항요건이없는 전세권 설정 날짜가 가장 빠른 임차인이면 배당요구를 하지않으면 어떻게 되는건가요?

아무거나 하나라도 답변해주시면 감사하겠습니다
감사합니다!!

답변자 : ans**
2024.12.23 13:55
답변 48회 (57점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

선순위전세권이 존재하는 경우, 선순위전세권과 임차인으로서의 지위는 엄격히 구분해야 하므로 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

1,2. 선순위전세권은 선순위전세권자가 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자가 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우, 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.
따라서, 이 두가지 중 하나에 해당할 경우 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3. 3번 질문은, 세부적인 검토가 필요한 질문에 해당하는 바, 말씀하신 내용만으로는 답변 자체가 불가능합니다.
답변에 필요한 최소한의 사실관계조차 확인할 수 없는 바, 답변이 불가능한 것이 당연한 일 이겠지요.
다만...은행과 같은 금융기관이 전세권자로서 권리신고를 하는 경우는 좀처럼 보기 드문 케이스 이긴 한 만큼 반드시 세부적인 검토를 통해 이를 재확인 하시기 바랍니다.

4. 선순위전세권자가 1,2번 답변에서 언급한 두가지 경우에 해당하지 않을 경우, 전세권의 존족기간 및 설정금액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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