계속 유찰원인이 임차인 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 계속 유찰원인이 임차인

질문자 : blackdra**
2025.03.30 00:03
조회수 31

2023-83624

계속 유찰이 되는 이유가 임차인의 보증금 때문일까요?

답변환영!

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답변자 : ans**
2025.03.30 02:00

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말소기준권리인 221.11.18 제이티솔루션대부의 근저당 이전인 2021.06.24 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인됩니다.
결국, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 만큼 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 3.2억+@ 가 될 수 밖에 없는 사건에 해당합니다.
특히나, 여러차례 유찰이 반복된 것으로 보아 해당 물건의 일반매매시세가 이와 비슷하거나 역전세가 발생했을 것이라는 합리적인 추론 또한 가능할 것이고, 이것이 수차례 반복되는 유찰의 주요사유일 것으로 보여집니다.
단, 이는 반드시 세부적인 사건검토를 통해 재확인 해야 할 문제겠지요.

또한...
임차권등기 이후 2024.09.09 소유자의 전입이 확인되는 만큼, 소유자가 점유.사용 중일 경우 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상된다는 점 또한 고려해야 하겠지요.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.03.30 11:49

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

네, 그렇습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건입니다. 임차인이 대항력이 있으면 보증금 전액을 배당받지 못한 잔여금은 낙찰자가 낙찰대금과는 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 아무리 싸게 사더라도 임차인의 보증금인 3억2000만원 이하에서는 살 수 없고 경매비용을 감안한다면 3억2500만원 이하에서는 매수 불가능합니다.
경매비용에 대한 고려를 하지 않으면, 예를 들어 1억5000만원에 낙찰을 받으면 임차인에게 1억5000만원이 배당될 것이고, 낙찰자는 나머지 1억7000만원을 별도로 물어줘야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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