근저당권 설정되어 있는 경매낙찰시 계산 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 근저당권 설정되어 있는 경매낙찰시 계산

질문자 : wier**
2025.06.12 10:37
조회수 43

안녕하세요.

어머니의 소유로 된 아파트 한채가 있습니다.
시가 1억5천 정도 하는데 농협대출금으로 근저당권이 1억3천4백만원이 잡혀있고
대출금 잔액은 8천만원이 남아있습니다.
제가 매월 대출금과 원금을 43만원씩 납부하고 있어 그 집에 제가 근저당권을 1억으로 추가설정 해놓았습니다.

그런데 어머니가 치매라 아파트 이전등기를 하고 싶어도 못하는 상황입니다.
나중에 어머니가 돌아가시면 가족 중에 불화가 있는 자녀가 있어 제가 상속등기도 못할것 같습니다.
이런 경우 제가 근저당권이 설정이 되어있기 때문에 경매신청이 가능하다고 하는데 맞는가요?

그렇다면 저한테 남는 이윤과 실익이 궁금합니다.

만약 경매가를 1억 4천으로 낙찰받는다면

1. 농협에 근저당 잔금을 대출금 잔액+이자=8천만원 정도를 지급하는건지,
아니면 근저당권 설정액이 1억3천4백이 설정되어있는데
어느 금액을 잔금을 치뤄야하는지요?

2. 그리고 제가 경매낙찰대금을 얼마를 준비해야하나요?
예를 들어 농협 대출금액 8천 + 제 근저당설정비용1억+낙찰대금 1억4천 =3억 2천을 준비해야하는지...

3. 그럼 낙찰금액 1억4천- 농협대출잔금8000천만-등기수수료= 남는잔액
이 저한테 이윤이 되는게 맞는지요?

저한테 실익이 있으면 경매를 신청해보고 아니면 실익이 없기 때문에 그냥 포기하는것이 좋은건지 궁금합니다.
도움 부탁드립니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.06.12 10:48
답변 12회 (12점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

근저당권에 의한 경매신청, 가능합니다.
어머니 사망전에 경매를 신청하면 낙찰대금에서 1순위 근저당 8000만원이 배당되고 나머지가 질문자에게 배당됩니다.
즉 1억4000만원에 낙찰이 되면 1순위 근저당 8000만원, 질문자가 6000만원을 배당받습니다. 만약 질문자가 직접 셀프 낙찰을 1억4000만원에 받으면 6000만원은 배당받을 금액이므로 상계신청 처리하고 8000만원만 납부하면 전체 소유권을 취득합니다. 원금과 이자를 계속 납부해서 1순위 금액이 줄어들면 그만큼만 납부하면 됩니다.
따라서 직접 낙찰을 받는 경우 준비해야 할 금액은 1순위 저당권자의 채권만 준비하면 됩니다. 물론 등기이전에 필요한 취등록세와 법무비용은 별도입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : wier**
2025.06.12 11:42

명쾌한 답변 감사합니다.정말 도움이 되었습니다. ^^

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답변자 : ans**
2025.06.12 12:56
답변 16회 (16점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

법률을 토대로 한 이론과 실무는 상당한 차이가 존재할 수 밖에 없는 만큼 이점 각별히 주의해야 할 문제입니다.
언제, 어떻게 근저당 설정을 한 것인지에 대한 확인이 선행되어야 하겠으나, 자녀들 간 불화가 있는 상태...라면, 사실 상 근저당권에 문제를 제기할 가능성 또한 상당할 수 밖에 없는 것이 현실이기 때문입니다.
즉, 질문자님의 근저당을 사해행위에 해당한다고 볼 여지도 존재하고, 이를 근거로 사기, 강제집행면탈의 형사고소를 할 수도 있고...
사해행위를 원인으로 한 근저당권말소청구의소가 제기되어 임의경매개시결정에 대한 이의도 충분히 가능한 것이 현실 입니다.
따라서, 이러한 상황에 대한 재검토 및 실효성부터 재확인 하시는 것이 우선 입니다.

1. 농협의 근저당에 대한 배당은 배당기일 시점의 채권원금+이자, 지연손해금 을 포함하여 1.34억 범위 내에서 우선변제권에 따라 배당이 이루어지게 됩니다.
즉, 배당기일 까지 이자를 정상적으로 납부하고 있었다면, 대출금잔액인 0.8억만 배당이 되겠으나...
경매개시결정 전후로 이자를 납부하지 않는다면, 0.8억+이자 및 지연손해금 등을 포함하여 배당이 이루어지게 됩니다.
따라서, 당연히 이러한 경우라면 배당기일까지 대출이자를 납부할 것이냐 말것이냐 각각의 경우의 수에 대한 장단점 및 손익계산비교 후 판단해야 할 문제입니다.

2. 전자의 경우라면, 낙찰금액 1.4억 중 선순위채권 0.8억을 제외한 0.6억이 질문자님의 배당금액에 되어 채권상계 또는 차액지급신청을 통해 0.8억+@ 가 납부해야 할 실제 대금에 해당합니다.
단, 채권상계 또는 차액지급신청은 낙찰 후 7일 이내 즉, 매각결정기일 이내 반드시 서면으로 신청해야 합니다.

3. 말씀하시는 계산방식도 완전히 틀렸고...
이것이 이득인 것이냐... 하는 문제를 세부적으로 따져보자면, 사실 상 상당히 위법적인 논란의 여지가 발생할 수 밖에 없는 질문이기도 하므로 답변에 조심스러울 수 밖에 없습니다.
예를 들어, 허위의 근저당이다...라는 것을 전제로 하는 것이라면 이득...이라는 표현이 가능하겠으나, 이는 허위의 근저당을 인정하는 꼴이 되는 것이고...이를 사해행위...라고 하는 것이기도 하기 때문이지요.^^;;

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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