경매 낙찰금에 관련 문의드립니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2026.03.18 13:08
답변 8회 (8점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 사건은 현재 매각준비 중인 사건에 해당하는 바, 물건명세서 조차 공시되지 않은 상태인 만큼 말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 불가능하니 이점 명심하시기 바랍니다.

1. "상계신청은 은행에서 권리신청을 했기때문에 불가능하다"?? 라는 말이 대체 무슨 의미인지 이해하기가 어렵습니다.
갑자기 "은행???" 이 왜 나온 것인지...무슨 권리신청?? 을 말씀하시는 것인지 이해하히가 어렵습니다.
현 상태에서는 임차인 이OO, 임차인 주OOO OOOO(OOOOOOO) 의 권리신고 및 배당요구신청이 확인되나...
질문자님과 같이 이해관계인이 아닌 제3자의 입장에서는 온갖 OOO을 확인할 수 없는 만큼 정확한 이름이 기재된 사건기록열람을 통해 이를 재확인 후 재검토 해야 보다 명확한 답이 가능합니다.
현재로서는, 임차권등기 후 이를 주택도시보증공사 등에게 임차권을 양도한 것인지... "주OOO OOOO(OOOOOOO)" 의 정체에 대해 수많은 추정만 가능하기 때문에 제대로 된 답변이 불가능합니다.
임차보증금에 질권을 설정한 경우라 가정한다 하더라도...질권자에게 배당 후 나머지를 임차인에게 배당을 하고, 이 금원이 채권상계대상이 되는 만큼 채권상계가 불가능하진 않습니다.
즉, 이 경우라면 채권상계대상은 질문자님의 배당금만에 해당하는 바, 채권상계를 하더라도 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임차보증금에 대한 질권금액 에 해당하는 금원을 대금으로 납부해야 합니다.

2. 대략적인....단순계산식으로는 말씀하신 내용이 대충...맞겠습니다만...
질문자님이 제3자가 아닌 임차인 당사자라면 이런식의 단순계산을 하면 안되겠지요.^^;;

3. 경락잔금대출을 제외한 차액과 소유권이전등기촉탁비용 일체는 질문자님이 어떻게 해서든 마련해야 할 금원이라 다른 방법이 있을 순 없습니다.

4. 1번 질문에서 반복했던 내용이긴 하나...
말씀하신 은행이... 임차보증금에 질권을 설정한 경우라면, 질권자로서 권리신고 및 배당요구를 하지 "임차인 주OOO OOOO(OOOOOOO)" 으로 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 것이 통상의 예 인 만큼 "임차인 주OOO OOOO(OOOOOOO)" 정체부터 재확인 해야 합니다만...
임차보증금에 질권을 설정한 경우라면, 질권자배당 후 그 차액이 임차인에게 배당됩니다.
"다시??"배당을 받는것이냐는 말은...이해하기가 어렵네요.^^;;

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답변자 : reala**
2026.03.18 17:43
답변 7회 (7점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 아닙니다. 해당 은행은 전세금 대출을 해준 전세보증금에 대한 질권자의 지위를 주장하는 것이고, 임차인이 셀프 낙찰을 받아 상계신청을 하는 것은 가능합니다. 다만 상계신청을 받아주는 범위는 임차인이 배당받을 금액(전세금 대출금 포함) 내에서만 가능합니다. 만약 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 조세채권이나 임금채권 등이 있어 임차인보다 먼저 배당되는 권리가 있다면 그 금액은 제하고 상계되므로 입찰 전 이를 확인해야 합니다.
2. 입찰시 입찰보증금(최저 매각가의 10%)을 제공하고 낙찰을 받아 낙찰대금 전액이 상계된다면 추가 대금은 납부하지 않아도 됩니다. 입찰보증금은 배당기일에 돌려받습니다. 문제는 기존 전세자금 대출건입니다. 입찰 전에 대출 은행과 협의해 경락잔금 대출 한도를 알아보고 기존 전세자금 대출금액을 저당권으로 돌릴 수 있는지 협의해 보세요. 불가, 라는 답변을 듣는다면 경락자금 대출을 받아 기존 전세자금 2억원을 상환하면 됩니다. 입찰 전 경락자금 대출이 가능한 금융권을 미리 타진한 후 입찰하는 게 좋습니다.
3. 낙찰대금에서 납부한 금액으로 은행이 배당을 가져가는 구조입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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